Основной задачей технического заказчика является отстаивание экономико-правовых интересов инвестора, предельно возможное снижение рисков строительства, повышение стоимости сооружения по завершению строительных работ, обеспечение соблюдения сроков и требований качества, а также оговоренного бюджета проекта.
Технический заказчик выполняет от имени инвестора или банковской финансовой группы все действия, в рамках закона, направленные на своевременное и надлежащее производство любых работ по строительству Объекта недвижимости, в соответствии с утвержденным техническим заданием инвестора и проектно-сметной документацией.
Полный перечень функций и задач технического заказчика, включает в себя:
· экспертный аудит текущего состояния дел на строительном объекте на момент подготовки к проектированию и строительству;
· регламентное оформление исходно- разрешительной документации в полном объеме;
· проектный инжиниринг, включая сопровождение проектирования с целью профессионального контроля проектного процесса и предотвращения проектных ошибок;
· своевременное согласование и экспертный аудит проектной документации;
· организацию и управление строительными работами. Регулярный контроль производственных сроков и четкого выполнения договорных обязательств. Профессиональное управление рисками в области строительства;
· технический контроль объемов и показателей качества работ строительно-монтажного характера. Квалифицированное управление сметной стоимостью строительства и контроль соблюдения утвержденных планов расходов;
· финансово-технический аудит строительного объекта, с целью оптимизации технологии строительства и контроля расходов;
· итоговая сдача в эксплуатацию приемочной комиссии строительного объекта по завершению всех работ.
Мы выполняем работу по организации и управлению строительством в следующих формах:
· выполнение функции технического заказчика (предпроектная подготовка, оформление ИРД, проектный инжиниринг, согласование и экспертиза проекта, организация строительства, управление строительством, подготовка объекта к сдаче приемочной комиссии, оформление законченного строительством объекта в собственность);
· выполнение функции генерального проектировщика и подрядчика (проектирование и строительство «под ключ», поставка и монтаж инженерного оборудования, оснащение технологическим оборудованием;
· выполнение функции технического надзора (контроль соблюдения технологии строительно-монтажных работ, приемка скрытых работ и ответственных конструкций в т.ч. с применением лаборатории неразрушающего контроля и технической диагностики, проверка поступающих на монтаж строительных материалов, конструкций, инженерного оборудования, приемка объемов и стоимости выполненных работ (по форме КС-2, КС-3)).
· финансово -технический аудит (независимый контроль порядка реализации строительного проекта, объемов и качества выполненных работ, соблюдения проектных решений, освоения сметной стоимости строительства).
Деятельность ООО «ГСИ» по управлению и организации инвестиционного проекта строительства в первую очередь предусматривает комплексный аудит и проверку интересов инвестора, а также исходного состояния проекта или незаконченного строительством объекта, в том числе обладание и качество документации: правоустанавливающей, инженерно-технической, исходно-разрешительной. Цель подобного анализа – изучение строительных мощностей, действительного состояния дел в инвестиционном проекте, оценка инвестиционной привлекательности, поиск и распознавание «подводных камней» проекта.
Полный объём анализа, в зависимости от целей заказчика, может включать инспекионно-ревизорную проверку или комплексную оценку полного ряда аспектов состояния Объекта.
Проверка инвестиционного строительного проекта начинается с изучения исходного состояния дел, и выполнения комплекса контрольных мероприятий:
1. Определение исходного состояния проекта
· анализ целей и задач проекта, бюджета проекта, сроков реализации проекта;
· изучение заключенных договоров, договорных обязательств существующих участников проекта;
· сверка договорных обязательств, реальных результатов работы, освоенных средств.
2. Проверка разрешительной документации / анализ комплектности, объема и правильности оформления/:
· правоустанавливающей документации;
· исходно-разрешительной документации на проектирование в т.ч. технического задания инвестора, градостроительного (архитектурно-планировочного) задания на проектирование, технических условий на подключение;
· согласований и экспертиз проектно-сметной документации;
· уведомительных и разрешительных документов на строительство.
3. Анализ проектной документации:
· результатов инженерно-геологических (технических, экологических) изысканий;
· проверка проектной документации на соответствие:
o техническому заданию на проектирование,
o градостроительному (архитектурно-планировочному) заданию,
o техническим условиям,
o нормативно-правовым документам, определяющим комплектность, объем, правильность оформления,
o стандартам соответствующей классификации объектов недвижимости;
· качества и эффективности (оптимальности) проектных решений.
4. анализ сметной документации на соответствие:
· проектным решениям;
· нормативно-правовым документам, действующим на территории Российской Федерации;
· правильности применения расценок, повышающих коэффициентов, норм косвенных затрат.
В порядке изучения ситуации инвестиционной привлекательности и проверки технического задания Инвестора с точки зрения инвестиционного обоснования строительства объекта, ООО «Генстройинвест» разрабатывает «архитектурную и функциональную концепцию» объекта.
«Архитектурная и Функциональная концепция» предлагает наиболее эффективное бизнес наполнение инвестиционного объекта недвижимости, оптимальное соотношение площадей арендной и общей, выявляются основные показатели технико-экономического потенциала объекта, такие как:
· общая площадь участка;
· площадь застройки;
· общая площадь здания;
· объем подземной и объем надземной части;
· количество и размещение машиномест на прилегающей территории и подземной парковке.
В концепции учитывается специфика месторасположения участка, градостроительные особенности конкретного города или района, уровень развития необходимой инженерной инфраструктуры, транспортная доступность, сложившиеся местные административные условия.
Перспектива развития объекта недвижимости оценивается в разрезе сложившейся на сегодняшний день плотности конкурентной среды, существующего спроса, удовлетворенной (неудовлетворенной) потребности в арендных площадях, диапазона арендных ставок, конъюнктуры рынка с учетом прогнозируемых перспектив развития региона на ближайшие 3-5 лет развития.
На основании объемно-планировочных решений концепции объекта рассчитывается укрупненная сметная стоимость строительства (объем инвестиционных вложений), предполагаемый годовой валовой доход, годовой размер эксплуатационных и операционных расходов, укрупненный расчет энергопотребления объекта.
Разработка «архитектурной и функциональной концепции» завершается оценкой окупаемости объекта с учетом факторов влияния, выводами об инвестиционной привлекательности данного проекта и рекомендациями по вариантам развития объекта.
В состав «архитектурной и функциональной концепции» входят текстовые графические материалы, в т.ч. пояснительная записка, поэтажные планы, разрезы, фасады, карты, схемы, таблицы, диаграммы.
В ходе подготовки к проектированию и строительству здания, ООО «Генстройинвест» берёт на себя обязанности по составлению и согласованию буклета «предпроектные проработки», подготовке целого комплекта исходно-разрешительной документации, контролирует согласование всей разработанной проектной документации, принимает участие в защите проектных решений во всех органах государственной экспертизы.
Согласно «Положению о порядке подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города Москвы» и «Положению о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве» установлен следующий порядок проведения подготовительных работ:
Новое строительство, реконструкция (реставрация), а так же капитальный ремонт здания с перепланировкой и изменением его функционального назначения начинается со сбора и оформления комплекта необходимой документации для разработки буклета.
Порядок работ технического заказчика по подготовке и согласованию буклета:
· разработка архитектурной концепции объекта, согласование с инвестором,
· предпроектная проработка размещения объекта, анализ участка, согласование эскиза №1 с участием НИиПИ Генплана, ОПС Мосгоргеотреста, АПУ округа, Префектуры, ГлавАПУ Москомархитектуры;
· оформление буклета для регламентной комиссии ГлавАПУ Москомархитектуры;
В состав буклета входят следующие документы:
· распорядительно-правовые документы, и документы, регламентирующие земельно-имущественные отношения (постановление правительства, распоряжение, акт, договор аренды земли, свидетельство о собственности и т.п.):
· ситуационный план (эскиз №1);
· пояснительная записка;
· генплан (схема);
· поэтажные планы (схемы);
· разрезы (схемы);
· фасады;
· развертка по улице;
· существующая ситуация (фотография);
· фотомонтаж;